物業(yè)管理的前期介入早在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展初期就被引入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，且已收到良好的效果，現(xiàn)今，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視與物業(yè)管理企業(yè)間的前期合作，也為日后物業(yè)的售后服務(wù)與長(zhǎng)效管理打下了良好基礎(chǔ)。然而，由于一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理前期介入的意義與作用認(rèn)識(shí)不足，使得物業(yè)管理前期介入還未能引起足夠的重視。為了更好地履行物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中的責(zé)任 , 防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，建議物業(yè)管理行業(yè)一起來(lái)關(guān)注物業(yè)管理的前期介入。

加強(qiáng)前期物業(yè)管理，應(yīng)該做好以下幾方面工作：

 一、規(guī)范開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的建設(shè)行為

一個(gè)高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施配套完備的物業(yè)項(xiàng)目能營(yíng)造一個(gè)高水平的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的精品樓盤(pán)，除了開(kāi)發(fā)商、建設(shè)商、監(jiān)理部門(mén)外，還必須通過(guò)物業(yè)的前期管理來(lái)規(guī)范和監(jiān)督開(kāi)發(fā)的建設(shè)行為。

1. 對(duì)物業(yè)的前期設(shè)計(jì)、規(guī)劃嚴(yán)要求

開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)要立足高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，要有超前意識(shí) ; 規(guī)劃管理部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)不符合建設(shè)要求的不予審批；開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)要嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行建造，公共的配套設(shè)施要與建設(shè)同步進(jìn)行，避免先建物業(yè)后建設(shè)施的行為 ; 相關(guān)主管部門(mén)和質(zhì)檢部門(mén)要定期進(jìn)行檢查督導(dǎo)，對(duì)違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行處理，限期改正。

2. 做好物業(yè)售前選聘物業(yè)管理企業(yè)工作

開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)在物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)工、商品房預(yù)售前應(yīng)聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并制定新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理方案和前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)在出售新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主公約，在與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。未委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，未制定物業(yè)管理方案、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主公約的，由房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發(fā)商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證，已頒發(fā)的予以收回或吊銷(xiāo)預(yù)銷(xiāo)售許可證。

3. 按合同規(guī)定進(jìn)行運(yùn)營(yíng)

新建商品房由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍 , 承擔(dān)保修責(zé)任。如委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修 , 應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托保修合同 , 明確雙方權(quán)利義務(wù)和保修責(zé)任 , 并向物業(yè)管理企業(yè)支付質(zhì)保金。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理行為

物業(yè)管理前期介入開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，對(duì)物業(yè)后期的管理具有十分重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)前期介入應(yīng)抓好以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：

1. 編制前期物業(yè)管理方案

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，編制物業(yè)管理方案，擬制業(yè)主臨時(shí)公約和物業(yè)管理規(guī)定，使物業(yè)管理方案和開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目策劃方案融為一體，為日后物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。

2. 組織人員介入

組織人員前期介入是前期管理的關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)要挑選具有一定物業(yè)管理知識(shí)、物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和策劃能力的管理人員組成前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理工作。并指派 1 ～ 3 名物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員，參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)項(xiàng)目策劃委員會(huì)，為開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)提供咨詢(xún)服務(wù)。

3. 加強(qiáng)物業(yè)施工質(zhì)量監(jiān)督，保障工程質(zhì)量

物業(yè)管理企業(yè)要組織工程專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員深入到施工現(xiàn)場(chǎng)，配合工程監(jiān)理部門(mén)，對(duì)物業(yè)建筑規(guī)劃、建筑材料、工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)行檢查監(jiān)督，對(duì)違反規(guī)劃和規(guī)定的項(xiàng)目，及時(shí)向開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)提出改正意見(jiàn)和建議。

物業(yè)管理前期介入主要是協(xié)助開(kāi)發(fā)商把好質(zhì)量關(guān)，以“以人為本”的理念來(lái)考慮業(yè)主在生活中的舒適滿(mǎn)意度。物業(yè)管理的前期介入與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程必須緊密相連。例如 : 小區(qū)中要為小孩建造相應(yīng)的娛樂(lè)場(chǎng)地，為行動(dòng)不便的老人建造無(wú)障礙的便利通道等等。事實(shí)證明，物業(yè)管理工作開(kāi)展得好壞與前面物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程有密切的關(guān)系，應(yīng)該早期主動(dòng)介入。

三、規(guī)范前期物業(yè)管理的接管驗(yàn)收工作

物業(yè)的接管驗(yàn)收工作是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)廣大業(yè)主的利益，對(duì)已建成交付使用的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行的一次質(zhì)量把關(guān)過(guò)程，也是明確物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)維修管理責(zé)任的重要措施。搞好物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)注重以下環(huán)節(jié) : 組建物業(yè)移交接管驗(yàn)收小組 ; 認(rèn)真接收物業(yè)規(guī)劃建設(shè)資料；認(rèn)真做好物業(yè)接管驗(yàn)收。尤其注重物業(yè)管理接管驗(yàn)收中的工作要點(diǎn)。如 : 交接的圖紙和資料 ; 設(shè)備技術(shù)資料 ; 變配電、電梯、空調(diào)、給排水系統(tǒng)等 ; 樓宇智能化系統(tǒng)等等諸多問(wèn)題。

四、加強(qiáng)業(yè)主入住及前期住宅裝飾裝修管理，建立良好的公共秩序

辦理業(yè)主入住是物業(yè)管理企業(yè)直接與業(yè)主接觸的開(kāi)始。業(yè)主入住前后，很多問(wèn)題和矛盾可能反映和暴露出來(lái)，作為物業(yè)管理企業(yè)要做耐心細(xì)致的工作，真心實(shí)意為業(yè)主排憂解難，贏得廣大業(yè)主的信賴(lài)，為后期管理奠定基礎(chǔ)。業(yè)主入住階段應(yīng)做好：入住前的資料準(zhǔn)備工作；辦理入住手續(xù)及住宅驗(yàn)收交接等工作。

同時(shí)加強(qiáng)前期住宅裝飾裝修管理，對(duì)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境管理及后期物業(yè)管理具有十分重要作用。加強(qiáng)前期住宅室內(nèi)裝飾裝修管理應(yīng)注重抓好：制定相關(guān)制度 ; 辦理室內(nèi)裝飾裝修手續(xù) ; 加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督管理 ; 對(duì)裝飾裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收等幾項(xiàng)工作。

五、做好物業(yè)管理員工前期管理培訓(xùn)

物業(yè)管理是對(duì)專(zhuān)業(yè)化要求很高的行業(yè)。在英國(guó)，物業(yè)管理者要求是多面手，要能在不同場(chǎng)合充當(dāng)不同的角色，現(xiàn)代物業(yè)管理要求高水平的物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì)，包括思想素質(zhì)、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度、管理知識(shí)和專(zhuān)業(yè)能力等。

在物業(yè)管理前期介入中，物業(yè)管理人員將代表著企業(yè)的外在品牌，人員的整體行為將成為關(guān)系到在正常接管、日常服務(wù)中能否真正的得到廣大業(yè)主對(duì)工作的認(rèn)可的關(guān)鍵因素。那么，員工的培養(yǎng)或培訓(xùn)將根據(jù)人員崗位不同進(jìn)行。

1. 知識(shí)

對(duì)中高層管理人員的知識(shí)要求相對(duì)會(huì)比較高。知識(shí)包括經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)、法律知識(shí)。此外，掌握一些房產(chǎn)估價(jià)、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、建筑工程、預(yù)算、城市規(guī)劃等知識(shí)，對(duì)提升服務(wù)的內(nèi)容和檔次大有幫助。

2. 技能

物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù)，而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等，又涉及公共服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化。這就要求物業(yè)管理人員掌握上述工作所必須的專(zhuān)業(yè)技能，以及時(shí)為業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)。此外，面對(duì)各式各樣的業(yè)主，掌握必要的人際交往技能也是很有必要的。

3. 態(tài)度

① 職業(yè)道德。美國(guó)的物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)從業(yè)者必須具有職業(yè)道德。職業(yè)道德首先是為業(yè)主提供忠誠(chéng)的服務(wù)，但這種忠誠(chéng)并非盲目服從業(yè)主的指令，而是從服務(wù)于業(yè)主利益的角度出發(fā)而提供高水平的專(zhuān)業(yè)化管理。職業(yè)道德還強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理者要有強(qiáng)烈的事業(yè)心和對(duì)社會(huì)對(duì)政府機(jī)構(gòu)的責(zé)任，應(yīng)該積極參與專(zhuān)業(yè)組織的活動(dòng)，關(guān)心社區(qū)福利和公益事業(yè)的發(fā)展。

② 服務(wù)態(tài)度。物業(yè)管理是通過(guò)為業(yè)主提供公共服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)而獲得經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，服務(wù)是物業(yè)全部管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的中心，因此，全體物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)樹(shù)立用戶(hù)至上、服務(wù)至上的思想，把為業(yè)主提供多層次、全方位的服務(wù)作為物業(yè)管理企業(yè)全體員工的神圣職責(zé)，在工作中時(shí)時(shí)處處為業(yè)主著想，努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的、完善創(chuàng)新的服務(wù)，贏取業(yè)主的贊同和認(rèn)可。

綜上所述，只有進(jìn)一步依法規(guī)范做好前期物業(yè)管理工作，才能保證后期物業(yè)管理日常服務(wù)的正常開(kāi)展，才能保證物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行，為創(chuàng)建和諧社區(qū)打下良好的基礎(chǔ)